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Preguntas frecuentes

Qué es Nexo Fincas

Nexo Fincas es una gestora de promociones inmobiliarias en régimen de autopromoción en comunidad. 

Qué es el régimen de autopromoción en comunidad

El desarrollo de una promoción a través de una Comunidad de bienes, es una fórmula de promoción inmobiliaria en régimen de autopromoción en Comunidad, formada por personas que buscan un ahorro y una mejor calidad en la compra de su vivienda frente a la opción de adquirirla directamente a una empresa promotora, regulada por el Código Civil, que se rige por unos Estatutos y se gobierna a través del otorgamiento de poderes a una gestora, desarrollando un proyecto inmobiliario sobre un solar elegido.

La comunidad de bienes es una figura jurídica que regula nuestro Código Civil en los artículos 392 a 406. En ellos se establece que existe una comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas, las cuales se denominan copartícipes o copropietarios.
La comunidad de bienes carece de personalidad jurídica propia, siendo los propios copropietarios los titulares de los derechos y obligaciones que se deriven de esa comunidad. No obstante, a efectos fiscales la comunidad sí es contribuyente, cuestión que favorece su gestión.

La comunidad de bienes se regirá por los Estatutos, que es la norma que los comuneros han dispuesto para autorregularse, y donde queda determinada la organización de la Comunidad, los procesos de toma de decisiones, el órgano de gestión, las distintas cuotas de participación de los comuneros y la obligación del pago de las mismas, el sistema de adjudicación de las viviendas, garajes y trasteros, las normas de transmisiones de cuotas, etc.
Cualquier asunto que no quedara recogido por los Estatutos, será regulado por los artículos 392 al 406 del Código Civil relativos a las Comunidades de Bienes.
Una vez extinguida la Comunidad de Bienes con la entrega de las viviendas a sus comuneros, nacerá la Comunidad de Propietarios, que se regulará por sus Estatutos, las normas de régimen interior, y por la Ley de Propiedad Horizontal.

Toda comunidad, inicialmente, se constituye por al menos dos personas, pudiendo solicitar su incorporación a la misma todos aquéllos interesados en participar en el desarrollo del proyecto constructivo en régimen de autopromoción.

Para incorporarse de pleno derecho a la Comunidad, la entidad de crédito que vaya a financiar el desarrollo de la promoción habrá debido precalificar favorablemente al candidato a copropietario de la comunidad. Una vez precalificado favorablemente, el interesado podrá acceder a la Comunidad
mediante la firma del contrato de adhesión.

Será necesario alcanzar un determinado porcentaje de solicitantes respecto del número total de viviendas que se prevean desarrollar en cada proyecto concreto. Este porcentaje deberá alcanzarse en un plazo determinado, que se fijará de antemano para que el copropietario sea conocedor de las dos variables: número de adhesiones y plazo de obtención de las mismas.

Por supuesto. La copropiedad tiene como base el hecho de que varias personas físicas o jurídicas compartan la titularidad sobre bienes o derechos. Por tanto, es perfectamente admisible.

La comunidad se rige por sus Estatutos, reglas de funcionamiento que todo copropietario tiene el deber de conocer, por el contrato de adhesión a la comunidad y prestación de servicios por la Gestora y, en lo no previsto en ellos, por las disposiciones del Código Civil en materia de copropiedad (art. 392 a 406).

Ninguno. La condición de copropietario es gratuita, condicionada su adhesión a la aprobación de la entidad financiera. No obstante, al solicitar la incorporación a la comunidad, el partícipe que, en ese momento, ya habrá elegido la vivienda de su interés, deberá entregar una cantidad en concepto de solicitud de entrega. Y, en el momento de firmarse el contrato de adhesión a la Comunidad de Propietarios comenzará a hacer efectivo el calendario de desembolsos previsto por la Gestora.

La vivienda es más barata porque la fórmula de desarrollo en régimen de Comunidad no busca beneficios como lo hace una empresa promotora, limitando los honorarios de los profesionales intervinientes, y no incurre en gastos de constitución, ni está sujeta a impuestos de sociedades, etc.

  • Formalización de la solicitud de adhesión a la Comunidad y reserva de la vivienda, garaje y trastero mediante la firma del documento y el pago de la señal requerida. Con dicho acto el futuro comunero se reserva la vivienda, garaje y trastero elegidos para su adjudicación al final de la construcción.
  • Entrega de la documentación requerida para su estudio por la entidad financiera de la contratación del préstamo hipotecario para la financiación de la promoción.
  • Una vez obtenida la aprobación por la entidad financiera, se producirá la adhesión a la Comunidad de bienes, mediante la firma de los documentos de Adhesión a la Comunidad, Estatutos, Contrato de arrendamiento de servicios con la Gestora y otorgamiento de poderes a ésta última.

Qué es una gestora de promociones inmobiliarias en régimen de comunidad de propietarios

La Gestora es una persona jurídica, experta en el desempeño de todas las gestiones administrativas, mercantiles, técnicas, etc. necesarias para la puesta en marcha, desarrollo y ejecución hasta su finalización del proyecto constructivo a desarrollar sobre el solar en cuestión, que actúa por encargo de la
comunidad y en nombre y representación de todos los copropietarios que la integran.

Cada uno de los Comuneros otorgará un poder de representación a la Gestora con las suficientes facultades para realizar la completa gestión de la promoción, cuya función será impulsar y controlar el desarrollo de la promoción así como representar al conjunto de los comuneros, evitando así la necesidad de requerir su presencia en cada operación jurídica de la Comunidad.

En el momento de la adhesión a la Comunidad, los comuneros otorgan mediante documento notarial poderes a la Gestora para que pueda representarles en todo lo relacionado con la promoción, encargándose del desarrollo de la misma (contratación de técnicos, proyectos, financiación, etc.).

La Comunidad de Propietarios está integrada por los copropietarios quienes adquieren esta condición a la firma del contrato de adhesión a la misma.

La Gestora actúa en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, en virtud de una encomienda de gestión que se concreta en una prestación de servicios. 

Cada copropietario debe apoderar personalmente a la Gestora para que tenga capacidad de actuación.

Su experiencia en el sector inmobiliario es la mejor garantía para obtener éxito en el desarrollo de la promoción inmobiliaria, haciendo mucho más fácil al copropietario su situación hasta la entrega de llaves de la vivienda que le interesa adquirir.

La Gestora, que recibe un encargo de todos los copropietarios que forman la comunidad de bienes, necesita que todos y cada uno de sus miembros otorguen poderes especiales y específicos para que ésta lleve a cabo todos y cada uno de los trámites de todo tipo que es necesario realizar. A tal fin, a continuación de la firma del contrato de adhesión a la comunidad, se firmará un poder especial del copropietario a favor de la Gestora que la legitima para actuar en su nombre y representación en todos los asuntos y trámites relativos a esta concreta promoción.

La Ley 38/1.999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que es el marco legal específico en la ejecución de cualquier promoción de viviendas,
determina en su Artículo 9: “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”, recayendo por tanto la responsabilidad atribuida al promotor en la Gestora de la Comunidad, manteniendo los comuneros todas las garantías de una promoción directa que pudiera desarrollar una sociedad promotora.

La Gestora actualizará la información del desarrollo de la Comunidad con una periodicidad trimestral, enviando a cada comunero dicha información. 

Toda la documentación de la Comunidad (proyectos, licencias, documentación administrativa, etc.) se encontrará permanentemente a disposición de los comuneros, pudiendo ser consultada en las oficinas de la Gestora, quién será la encargada de su custodia. Tan sólo existirán las restricciones propias impuestas por la Ley de protección de datos referentes a los integrantes de la Comunidad.

Funcionamiento de la comunidad de propietarios

En cuanto esté disponible el anteproyecto de la promoción a desarrollar, el copropietario puede elegir su vivienda desde el primer momento en que entra en contacto con la Gestora.

Si en ese momento se dispusiera del anteproyecto o proyecto a realizar, la Gestora le mostrará el proyecto elaborado para el desarrollo del conjunto residencial, recibiendo toda la información precisa en cuanto a superficies, memoria de calidades, orientaciones de las viviendas, etc.

A partir de dicho proyecto, y en base a la superficie de cada vivienda, plaza de garaje y trastero, se determinarán los coeficientes de participación de cada uno de los inmuebles, y por tanto el coeficiente de participación de cada comunero en la Comunidad.

El valor asignado a la vivienda, plaza de garaje y trastero es fijado por la Gestora, antes de la firme adhesión del solicitante ya que, previamente, habrá comprometido la adquisición del solar y la redacción del proyecto constructivo a desarrollar sobre el mismo, se habrán presupuestado los diversos costes a soportar: proyectos, licencias, ejecución material de las obras con las correspondientes tasas e impuestos, Notaría, Registro, los costes de financiación, etcétera. No obstante, conviene destacar que en la determinación del precio no se cargará el margen o beneficio que repercutiría una empresa promotora que, mínimamente, son sustituidos por los honorarios de la Gestora y que van incluidos en el precio de la vivienda, plaza de garaje y trastero a adquirir.
Así, este precio CERRADO es conocido por el solicitante antes de su adhesión. La suma de todos los costes presupuestados es distribuido entre todos los locales, viviendas, plazas de garaje y trasteros conforme a los coeficientes que, a tal efecto, habrá determinado la Gestora.

La Gestora está obligada a ser sumamente rigurosa a la hora de presupuestar los costes de la promoción a desarrollar ya que éstos serán inamovibles. Será un precio cerrado. Lo que significa que cualquier desviación deberá ser asumida por la propia Gestora no pudiendo repercutir los eventuales mayores costes a los partícipes en la Comunidad de Propietarios. La única modificación posible, viene dada por la modificación del importe del I.V.A. (impuesto del valor añadido) que depende del Ministerio de Economía y Hacienda.

Según la normativa vigente, con motivo de la adquisición de la vivienda, plaza de garaje y trastero, el copropietario únicamente tendrá que abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El IVA se repercute al tipo vigente en cada momento, devengándose el IVA en los anticipos de los comuneros, que tendrán el tratamiento de anticipos a cuenta del precio final de la entrega de la vivienda.

Como ya se ha indicado anteriormente, el copropietario tiene la tranquilidad de que el valor marcado para la vivienda, plaza de garaje y trastero elegidos no van a sufrir ningún tipo de fluctuación. Su importe es cerrado. No va a variar. Cualquier desviación presupuestaria al alza o a la baja sólo repercutirá en los honorarios de la Gestora.
Esta es una diferencia importante respecto al funcionamiento de las Cooperativas, en las que los cooperativistas han de soportar directamente y personalmente cualquier mayor coste adicional que se manifieste respecto a lo presupuestado, al ser miembros de la misma y, consecuentemente, asumir las pérdidas que pudieran producirse.

Las formas de pago han sido establecidas por la Gestora en atención a la financiación que se pretende obtener y a fin de plantear un calendario de pagos que sea fácilmente asumible por los copropietarios, y suficiente para atender las obligaciones económicas de la promoción.
Ahora bien, esto no significa que sea inamovible. A la firma del contrato de Adhesión a la Comunidad de Propietarios, y siempre con la conformidad de la Gestora, se podrá variar la forma de estos desembolsos siempre que ésta propuesta consista en adelantarlos a la Comunidad. Lo contrario, sería perjudicar al resto de los copropietarios, excepto que se soporte el coste financiero que este retraso suponga.

Sí. De acuerdo con la Ley 57/1.968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda, todas las cantidades entregadas estarán garantizadas (frente a la no iniciación de obras o no obtención de la licencia de primera ocupación) y se depositarán en la cuenta especial de la Comunidad para abonar los costes necesarios para el desarrollo de la promoción.

Sí. En el momento de la adhesión a la Comunidad se podrá establecer una forma de pago distinta al programa de pagos estándar, siempre que la nueva propuesta tenga por objeto adelantar pagos (retrasarlos sería un perjuicio para el resto de comuneros), recalculándose el valor de la vivienda mediante la estimación del ahorro costes financieros, el mayor coste de afianzamiento de las cantidades adelantadas y cualquier otro concepto que pudiera influir en
aquel.

En los estatutos de la comunidad se prevén las consecuencias de los impagos por parte de los copropietarios que se pueden sintetizar diciendo que:

A. El retraso por parte de un Copropietario en el ingreso de sus aportaciones económicas hará que la Gestora reclame fehacientemente el pago de las cantidades adeudadas, para su abono en plazo de quince días produciendo un interés de demora, al tipo del 10% anual.

B. El incumplimiento de los compromisos económicos frente a la Comunidad, cualquiera que sea la causa determinante del incumplimiento, legitimará a la Gestora, de manera automática, para proceder a la venta de la cuota que en el solar y en la construcción corresponda al deudor, pudiendo hacer uso para tal fin del poder que necesariamente habrán de conferir a su favor todos los copropietarios.

El importe obtenido de la venta se destinará, en primer término, a cubrir el saldo deudor y los gastos e impuestos que el incumplimiento ocasionare y el remanente, si lo hubiere, se pondrá a disposición del deudor.

Se financiará con los fondos propios de los comuneros y/o el préstamo hipotecario suscrito con una entidad financiera.

Sí, el adelanto de cantidades supone una reducción en la cantidad a solicitar para el préstamo hipotecario, produciéndose un ahorro en los gastos financieros si bien también un incremento del coste del aval por las cantidades anticipadas, conceptos estos y cualquier otro con el que se recalculará el valor final de la vivienda.

La Gestora empleará todos los esfuerzos necesarios tendentes a la obtención de la financiación precisa para el desarrollo de la promoción.

No constituye ningún problema. Este es uno de los supuestos en los que el calendario de pagos se modificaría en atención a la propuesta que plantease el copartícipe a la Gestora, antes de la firma del contrato de Adhesión a la Comunidad de Propietarios, ahorrándose, incluso, el importe que financieramente
resulte por el anticipo de las cantidades, de acuerdo con los costes financieros de la promoción, lo que será analizado personalmente en cada caso.

Sí, es posible. Ahora bien, es sumamente aconsejable que quien solicite incorporarse a la Comunidad de Propietarios tenga muy claro, antes de firmar el contrato de adhesión, quienes van a ser las personas que van a compartir la titularidad de los bienes y, en su caso, en qué porcentaje.
De no ser así, el proceso de incorporación de un cotitular nuevo conllevará gastos e impuestos adicionales de transmisión de una parte de esa cuota.

Normalmente, el proceso edificatorio de una promoción de viviendas, ronda entorno a los 20/24 meses, salvo causas de fuerza mayor, dependiendo de su volumen, para lo que habitualmente, se establece una tolerancia para la entrega de las viviendas de tres meses más.
Debe tenerse en cuenta que dicho plazo iniciará su cómputo desde el inicio de la construcción con la firma del acta de replanteo y previa obtención de todas las licencias y permisos que se tramitarán en el momento en que se hayan obtenido un número suficiente de adhesiones a la Comunidad de Propietarios que justifique la viabilidad del proyecto, lo cual se estima que debería suceder en un plazo de 6 meses desde que se inicie el período de solicitudes de incorporación.

En el régimen de autopromoción es la propia Comunidad quien promueve las edificaciones, no existiendo otro riesgo de no acabar las viviendas que el desistimiento o interrupción de los pagos por los comuneros, eliminándose el riesgo de quiebra del promotor que existe en la compra de viviendas a una empresa inmobiliaria.

A este respecto, conviene recordar que todas las cantidades entregadas están garantizadas frente a la terminación de las viviendas y obtención de la Licencia de primera ocupación de las mismas.

La Gestora, que es quien contratará la ejecución de la obra entre empresas constructoras solventes, bien mediante un concurso de adjudicación de las mismas, o mediante cualquier otro procedimiento que considere apropiado. También controlará con personal técnico la correcta ejecución en tiempo y forma, conforme al proyecto redactado.

A la finalización de la construcción, se solicitarán los permisos y licencias de primera ocupación y, una vez obtenidos, se otorgará la escritura de especificación de derechos por la que cada comunero materializará su cuota de participación indivisa de la Comunidad de bienes en una vivienda, garaje y trastero integrados en una Comunidad de Propietarios de división horizontal, recibiendo las correspondientes llaves.

Junto con la entrega de llaves se entregará la siguiente documentación:

  • Escritura de especificación de derechos y división del préstamo hipotecario.
  • Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de Propietarios.
  • Planos de la vivienda realmente ejecutada (distribución y trazados de instalaciones)
  • Manual de uso y mantenimiento de la vivienda.
  • Listado de empresas intervinientes en las obras de ejecución.
  • Licencia de primera ocupación.
  • Boletines de electricidad (copia para el usuario).
  • Guía para la contratación de suministros de energía y agua.
  • Garantías de los distintos fabricantes de los equipos instalados en la vivienda.
  • Etc…

No. Como ya se ha explicado con anterioridad, el copropietario es titular de su cuota de suelo y de construcción a medida que se va ejecutando la obra; y lo es individualmente desde que se otorga la escritura de declaración de obra nueva en construcción, división horizontal y especificación de derechos.

La ausencia de escritura de compraventa individualizada conlleva un ahorro importante respecto a la compra de una vivienda a una promotora.

No, ninguna. Al cerrar el régimen de proindivisión con la adjudicación, esa copropiedad se individualizará siendo cada propiedad independiente de cada propietario de las fincas adjudicadas, sin ninguna limitación, y pudiendo realizar cualquier tipo de negocio jurídico sobre sus propiedades.

La Comunidad se disolverá de pleno derecho una vez cumplido el objetivo para el cual se constituyó, es decir la construcción de un edificio destinado a viviendas, plazas de garaje y trasteros. Una vez finalizado, procede su disolución. No obstante, es aconsejable su mantenimiento durante un plazo razonable de tiempo desde la entrega de las viviendas por si se hace precisa alguna atención especial.

Una vez disuelta y extinguida la Comunidad de Bienes, el régimen jurídico será el propio de la Comunidad de vecinos, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, los Estatutos y las normas de régimen interno de ésta, debiendo elegir entre los copropietarios quienes han de ocupar los cargos de representación de la misma.

Sí. Las garantías están determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a una promotora inmobiliaria.

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